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北京新盘定价低于预期10% 近郊十项目万元甩卖


添加时间:2018-04-21 16:31:42  

均价原本在一万至两万区间内的 向一万元左右靠拢 在两万至三万区间内的 则向两万元左右靠拢

近日,位于亦庄的商住项目锦上国际区推出均价4980元/平方米的房源赚足眼球,这一价格被认为已经低于北京周边的香河、固安等地,但实际上该项目产品类型为loft,4980元的单价只是折合价格,实际价格依然近一万元,但这一价格也低于周边均价。对此,业内人士指出,目前对于新开盘项目的定价,开发商已经不再如以往按照成本利润等推算,而是以企业对于现金流的需求以及同类型竞争产品降价幅度和购房人的心理预期为参照,不少项目为保证销售都以低于买房人心理预期5%-10%的价格开售,而纵观整体市场,在售项目的均价也呈现出价格下靠、朝“万元”集结的趋势,即均价原本在一万至两万区间内的,朝一万元靠拢,在两万至三万区间内的,朝两万元靠拢……而更有不少项目已经打破了单价一万元的门槛。


●市场表现●


在售项目的价格下靠朝“万元”集结 近郊十余个项目一万元均价“甩卖”

根据相关的统计,北京商品住宅均价已连续5个月环比回落,11月至今均价21061元/平方米,较调控初下降约11%。年关将至,调控一整年对于开发商造成的项目滞销、业绩降落、资金不继等各方面压力集中迸发的苗头已现,已有不少新项目压缩利润成本价开盘,也有不少老项目后期推出特价房源,降价低开。

据了解,位于东南五环的马驹桥的锦上国际区项目首期商住Loft均价4980元/平方米,虽然该价格为loft产品买一层送一层的单层折合价,但实际不足一万元的均价也低于该区域其他在售楼盘的价格。此外,位于东北五环的中弘北京像素近期也推出均价约为11600元/平方米的特惠房源,引发买房人的关注。除此之外,位于顺义新城的某住宅项目,去年同期销售均价约为18000元/平方米,而目前的销售均价则为12800元/平方米,一次性付款享受9.5折优惠。而根据链家地产市场研究部最新统计显示,年底已有合生世界花园、恒盛小镇艺墅、富力丹麦小镇浅山香邑等十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元,价格直降幅度达30%以上,已然接近2009年郊区价格水平。

另外,根据思源经纪提供数据的显示,位于昌平区的金科廊桥水岸项目在刚刚过去的十一黄金周期间,日均看房量达200组,而项目吸引买房人关注很大程度上得益于其综合优势,尤其是15600元/平方米起价,18000元/平方米均价,充分满足了购房者对房价预期“一步到位”的需求。

有业内的人士指出,目前市场在售项目的价格呈现出价格下靠、朝“万元”集结的趋势,即均价原本在一万至两万区间内的,向一万元左右靠拢,在两万至三万区间内的,则向两万元左右靠拢……对此,思源经纪市场研究部指出,目前在北京价格调至一至二万元左右的项目利润空间可以说都是相对有限的,而这些项目也正因为价格回归,成为市场上目前的热销项目。减价促销是一个技术性问题,开发商认为合理应该降多少,就应该直接一步降到位。

●开发商说●

为保证销售效果 新盘定价往往低于买房人预期5%-10%

对于现阶段市场背景下项目开盘的定价策略,有业内人士指出,目前一些项目即使按照成本价去推,销售形势可能仍不乐观,但再调低价格就将面临亏损,可是不调低价格或许又卖不了几套,项目定价十分纠结。过去定价都是参照成本利润以及同区域、同类型项目的竞品比较等,但现在的定价原则就变成了依据企业现金流需求,参照竞品降价幅度以及呼应买房人的心理预期等,开盘价格着实“肉疼”。

某项目开发商表示也表示,逆势之下项目定价都是考虑现金流需求,明确降价房源量,通过同类竞品价格和其销售情况来确定大致价格水平,再根据买房人的价格预期具体定价,为保证销售效果,项目的定价可能会低于买房人预期的5%-10%。以大兴的龙湖时代天街为例,去年12月龙湖地产以34.8亿元的最高报价拿下该地块,折合楼面价为7519元/平方米,据思源经纪市场研究部推算,以建安成本、税费成本、财务成本和最基础的营销费用加在一起,该项目首期产品价格在11800-14500元/平方米,其利润率空间非常有限,也低于很多买房人甚至是周边项目的预期。

另外,链家地产首席分析师也指出,近期除通州京贸国际城润枫领尚东亚逸品阁、郎文世家都项目几乎零利润销售外,房山翠林漫步,首开熙悦山,顺义东香庭翼之城,昌平纳帕澜郡金隅万科城等项目的定价也较周边传统均价低2000-4000元/平方米。而环城区的近郊楼市深降潮,也引起部分边缘城区项目价格的深调,如9月以18000元/平方米低价开盘的远洋一方

●业内分析●

商品住宅库存量

创30个月来新高

降价包袱还未完全脱落

根据北京房地产交易管理网数据显示,截至11月9日,北京商品房期房和现房住宅库存合计超过12万套。这是继2009年5月30日以来,北京住宅库存量30个月后再次回到12万套的高位。

中原地产分析指出,按照10月份成交量5498套计算,在不新增供应的情况下消化目前库存也需要22个月,库存消耗比已经达到了历史高点。市场的观望还在加深,部分项目以价换量的成功使得成交对于降价的依赖越发明显。

此外,今年9月富力地产发表公告,宣布将全年销售目标由400亿下调至320亿,但即便如此,前十月富力地产也仅完成320亿销售目标的73%。富力地产董事长李思廉表示为完成年度销售目标,将会有特别安排。据悉,上半年富力销售项目均价已下调10%,这种“特别安排”或意味着年底推盘项目将再现“价格杀手锏”。


 
 
 
 


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